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Si vous souhaitez acheter un immeuble pour votre entreprise, le financement par le propriétaire est une option. Lorsque l'ancien propriétaire finance votre achat, vous évitez l'inconvénient de pouvoir prétendre au financement traditionnel et les frais de placement de l'emprunt. Cependant, si vous allez acheter sur un contrat foncier, il est important de négocier ses conditions à l'avance dans votre contrat d'achat et de vente afin que la structure de la transaction fonctionne pour vous.

Notions de base sur les contrats fonciers

Dans un contrat foncier, le vendeur vous accorde le droit d'utiliser sa propriété en échange de votre volonté d'effectuer vos paiements selon les termes du contrat, mais le vendeur ne vous vend pas techniquement la propriété. Une fois que vous avez rempli les termes du contrat, le vendeur vous transfère le titre légal et vous êtes propriétaire de la propriété. Ces arrangements aident le vendeur à éviter l'impôt sur les gains en capital sur ses bénéfices tout en vous donnant la possibilité de radier les intérêts que vous payez sur le contrat en tant que dépenses d'entreprise.

Négocier le prix et le taux

Lorsque vous négociez le prix de votre propriété, le taux d'intérêt que vous acceptez pour votre contrat peut avoir autant d'impact sur votre coût d'occupation que le prix d'achat. Par exemple, un contrat de 900 000 $ à 4% d'intérêt a des paiements inférieurs à un contrat de 800 000 $ à 5,25%. En tant qu'acheteur, il est dans votre intérêt de payer un prix inférieur. Si le taux d'intérêt est plus élevé, vous vous retrouverez avec plus d'intérêts déductibles d'impôt et vous commencerez avec plus de fonds propres.

Acomptes et acomptes provisionnels

De nombreux contrats fonciers commencent par un acompte et se terminent par un paiement important par l'acheteur pour racheter le vendeur. Si vous avez un ballon, vous devrez probablement refinancer le prêt à un moment donné. Ces conditions sont raisonnables pour de nombreux types de propriétés, mais avec les propriétés des petites entreprises, vous pouvez avoir une certaine marge de négociation. Au lieu de souscrire un contrat foncier, vous pouvez également profiter du programme de prêt de la Small Business Administration. Ces prêts n'ont pas de ballon et peuvent être contractés avec aussi peu que 10 pour cent d'acompte. Lorsque vous négociez votre contrat foncier et votre contrat d'achat, essayez de convaincre votre vendeur de vous donner des conditions au moins aussi bonnes que celles proposées par la SBA.

Autres termes

Vous pouvez mettre à peu près n'importe quoi dans un contrat foncier et un contrat d'achat. Le vendeur peut exiger que vous lui fournissiez des rapports financiers périodiques afin qu'il puisse confirmer que vous pouvez toujours effectuer vos paiements. En revanche, si le vendeur a une hypothèque sous-jacente, vous pouvez lui demander de fournir la preuve qu'elle la paie. Certains vendeurs limitent ce que les acheteurs peuvent faire physiquement à la propriété pour se protéger d'avoir à reprendre un immeuble partiellement rénové. Vous, votre agent immobilier et votre avocat pouvez déterminer les conditions que vous devriez demander.